땅 알아보기

집을 짓기 전에 먼저 토지를 구매합니다. 그래야 집을 지을지, 아니면 고구마나 옥수수를 심을 비싼 텃밭으로 사용할지 결정합니다. 첫 번째 집짓기 계기는 공간의 이동이었습니다. 일하는 장소의 이동으로 수도권을 벗어나 지방으로 가게 되었고,
아파트에서 벗어나 새로운 주거형태를 생각하게 됩니다. 그리고 털컥 땅을 계약하게 되지요. 땅을 구매하는 이야기를 해보도록 하겠습니다.

 

좋은 땅이 명당일까요? 명당이 좋은 땅인가요?

다음이나, 네이버 로드뷰를 이용하여 주변 시설 확인은 반드시 필요합니다. 현장에서 보이지 않는 시설이 있을 수 있습니다. 명당자리란 뒤에 산이 막아주고 앞에 천이 흐르는 묏자리로 쓰기 좋은 장소입니다. 명당이라고 해도 주변에 기피시설이 들어선다면 어떨까요?

살기 좋은 땅이 명당(明堂)이 되었죠. 지하철역 가깝고, 마트 가깝고, 초등학교를 횡단보도 없이 걸어서 갈 수 있는 이런 곳.
거기다가 개발호재가 있어서 자고 나면 땅가격이 오르고, 집가격이 오르는 그런 곳이 이제 명당이 된 지 오래입니다.

후손에게 장차 좋으라고 자리 잡는다는 명당. 똘똘한 집 한 채 있는 곳. 어디에 터를 잡으시려나요.

제가 어려서 자랐던 시골마을에 들를 일이 있어서, 지나가던 중 신축 건물을 유심히 보게 됩니다. 할아버지에 할아버지가 살던 터에 집을 허물고 집을 다시 지었는데,
그 터가 넓고 쾌적해 보이지 않습니다. 주변의 구축하고 어울리지 않습니다.
작은 터에 넓고 큰 집을 짓는 욕심이 앞선거 같습니다.

 

집을 짓기 전 알아보는 내용을 설명해 보겠습니다.

나는 어떤 직업을 자기고 있는가?
난 직장보다는 직업을 우선할 수 있는 일을 해서 생계를 유지할 수 있는가에 따라서 첫 번째 터를 잡을 위치가 결정됩니다.
저 같은 경우 2시간 반을 출근과 퇴근하는 시간에 투자하고 있습니다. 여기서 투자와 소비는 다른 의미입니다. 출퇴근 시간에 새로운 것을 배우거나 자기 계발에 시간을 들인다면 투자가 될 것이고, 잠만 자면서 에너지를 보충한다면 소비가 될 것입니다.

 

어떤 직업을 가지고 있는가? 어디에 직장이 있는가?

첫 번째 살던 집은 직장에서 도보로 10분 거리에 있었고, 지금 살고 있는 집은 자가용으로 1시간 20분 거리에 있습니다. 두 가지 경우를 비교해 본다면 직장과 가까운 곳이 저에게는 만족도가 높았던 것 같습니다.
그러나, 배우자의 경우 현재 살고 있는 두 번째 집에서의 만족도가 더 높습니다.
직장과 집의 거리는 타협점이라는 게 있는 것 같습니다. 가족원 누구나 만족하는 곳보다는 더 많은 가족이 좋아하는 곳을 선택하는 게 좋습니다.

잘 팔릴 땅

저 같은 경우 토지를 알아보러 다니는 기준은 아주 단순합니다. 이 땅이 잘 팔릴까?
땅을 사기도 전에 팔생각부터 합니다. 그리고 가격을 알아봅니다.
주변 땅보다 싸다면 그 이유를 찾아야 합니다. 싸게 살 수는 있어도 좋은 물건이 쌀 수는 없습니다.
그럼, 누구나 잘 알고 있는 단독주택 잘 팔리는 땅을 알아보겠습니다.

시선이 확보되는가

• 남향과 접한 면적이 많아야 하고, 토지 경계에서 적당한 이격거리만큼 차폐물이 없어야 합니다.
• 햇볕을 보는 방향으로 아파트나 상가 건물이 들어설 가능성이 없어야 합니다.
• 시선 방향으로 산이 막혀있는 경우, 여름의 녹음과 가을의 단풍을 볼 수는 있으나 겨울의 그늘은 춥습니다.

주변경관은 어떤가

• 위해시설이 없는지 확인하셔야 합니다. 위해시설은 현장 확인이 어려운 경우가 많습니다. 다음지도나 네이버지도를 활용하여 항공뷰를 활용해 보시면 좋습니다. 위해시설의 범위도 각자 생각하는 범위가 다를 수 있습니다.
• 항공뷰로 아무리 찾아보아도 위해시설이 보이지 않았지만, 바람을 타고 날아오는 냄새도 있을 수 있습니다.
• 수도권을 제외한 외곽의 경우 송전탑이 보이지 않아야 합니다. 송전탑이 보인다는 것은 도시 외곽을 지나는 곳이므로 편의시설, 학교, 체육시설 또한 멀다고 보시면 됩니다. 송전선로 밑의 토지가 매물로 나왔고 가격도 저렴하다며 권해 주는 이가 있다면 사귐을 멀리하면 됩니다. 한 번 건설된 송전선로는 이전 계획을 가지지 않는다고 보시면 됩니다.
• 송전선로 이전 경우를 설명 들자면 경기도 미사지구 아파트 신규개발 당시 송전선로 지중화 공사가 있었습니다. 아파트 분양대금에서 지중화 공사 분담금을 주고 땅속으로 묻었던 내용입니다. 물론, 송전선로는 땅 위에서 땅속으로 위치만 바뀌었을 뿐입니다.
• 주변에 저수지가 없어야 합니다. 저수지가 있어서 좋은 점도 참 많습니다. 양반집 앞 작은 연못의 운치 정도면 말입니다. 그러나 농사용 저수지로 사용하는 곳이 붙어 있다면 조명으로 날벌레가 모일 수 있고, 날벌레를 잡아먹는 거미가 모여드는 순환 구조가 생길 수 있습니다.

숲세권인가 슬세권인가

• 숲으로 둘러싸인 숲 속 단독주택은 오히려 전원주택이라고 하면 좋을 것 같습니다. 넓은 마당과 주차장이 부러운 곳이지요. 단점으로는 인프라가 약하다고 할 수 있습니다.
• 도심 공원을 바라보고 있는 숲세권 토지는 햇볕도 잘 들뿐 아니라, 한 번 만들어진 공원은 쉽게 없앨 수 없으므로 영구 조망도 확보할 수 있어 잘 팔리는 토지 중 하나라고 생각됩니다. 대규모 택지 개발지구 단독주택 부지에서 쉽게 찾을 수 있으며, 기존 주택의 경우 토지와 건물을 같이 구매 후 리모델링 하거나 재건축하는 방법으로 접근하면 됩니다. 기존 주택 구매의 장점으로는 인프라가 좋다는 점이고, 단점으로는 구축의 경우 토지 분할이 60평 이하로 현재보다 30% 정도 작다는 점입니다. 구축 재건축의 경우 지방조례법의 주차장 이용에 대한 법률을 잘 알아보셔야 합니다. 지자체 및 택지지구에 따라 주차 2대 이상을 기본으로 하는 곳이 많습니다. 또한 대지가 인도와 접한 경우 제약조건이 더 까다로워 지므로 재건축을 생각하고 접근하신다면 중계업소의 말만 믿고 계약하시면 안 됩니다.
• 산기슭을 깎아 기초(옹벽)를 다진 후 전기, 상하수도 기반시설 인입 후 전문 매매회사를 통해 분양하거나 광고 등을 통해 판매하는 단독주택 단지도 많아지고 있습니다. 대규모건설사가 타운하우스 시장에 들어오면서 타운하우스 시장은 더 커지기 시작했습니다. 타운하우스 개발이 되고 있는 산자락을 보면 이런 형태의 분양 토지를 많이 보실 수 있습니다. 아파트 전세 가격으로 단독주택을 구매하거나 원하는 형태로 집을 지을 수 있다고 광고합니다. 숲세권도 아니고 슬세권도 아니므로 예비 건죽주가 이 글을 읽는다면 다시 고민해 보시기 바랍니다.

팔리지 않습니다.

• 타운하우스에 대해 간단하게 설명드리면 아파트는 층간소음, 타운하우스는 벽간소음 이렇게 요약할 수 있습니다.
• 슬리퍼만 신고 인프라를 즐길 수 있어서 슬세권이라고 하는데요. 단독주태 토지에서 슬세권이라고 한다면 구축 토지나 신규택지지구의 토지가 가능 할 것 같습니다. 위에서 설명드렸듯 구축 토지는 대지가 좁고 가격은 비싼 편이고 신규 개발 토지는 가격은 저렴해 보이지만 분양가 대비 이미 3배 이상은 올랐을 금액이지 않을까 싶습니다.

어떤 토지를 사야 하나요

• 자녀가 어리면 유치원, 학교가 가까워야 합니다. 대부분 단독주택을 짓고자 하시는 분들은 아파트의 층간소음과 자녀가 맘껏 뛰어놀게 해주고 싶다는 소망 하나로 시작 합니다. 또는 나이가 들어서 작은 텃밭에 상추라도 키우고 싶어서 시골로 내려갑니다.
• 저는 공원에 붙어 있는 구축건물을 알아보고 주인 분하고 얘기도 나눈 적이 있습니다. 주차 공간이 없고 마당이 없습니다. 공원이 가까이 있어 바로 나갈 수 있고, 학원이며 학교 등 인프라가 차고 넘칩니다. 가격이 비싸고 옛날집이라 보수공사비가 얼마나 들지 알 수 없습니다.
• 첫 번째 집은 개발 지구 내 1종 단독주택지 였습니다. 1종 단독주택은 200여 개만 공급하므로, 추가 물량이 없습니다. 이중 공원에 접하고 인프라가 더 가까운 곳을 구입하였습니다. 분양당시 1억 원 이하였던 토지는 1억 5천만 원을 들여 매수하였습니다. 이보다 더 저렴한 토지는 아직 많이 남아 있습니다.
• 두 번째 집 또한 개발지구 내 1종 단독주택지입니다. 첫 번째 집을 좋은 가격에 잘 팔고 나올 수 있었기 때문입니다. 아직도 첫 번째 집 동네에는 저렴한 토지는 많이 남아 있습니다. 물론 그때보다는 상당히 비싸게 호가는 올라가 있을 겁니다.

저렴한 토지는 이유가 있습니다.

아파트에도 대장이 있듯 토지에도 대장이 있습니다. 대장은 계속 몸값을 높이며 거래됩니다. 조금 싼 땅을 찾기보다는 그중에서 제일 좋을 땅을 선택하시기 바랍니다.

첫 번째 집을 짓을 땅을 알아볼 때 저도 제일 좋은 땅은 갖지 못했습니다.
제일 좋은 땅을 가지고 있는 사람은 그 땅에 자신의 단독주택을 그려 놓습니다. 그리고 고구마를 키우고 옥수수를 키웁니다. 땅 가격은 자꾸 오를 것이고 그분은 내년에도 고구마를 심을 것입니다. 언제 든 팔 수 있으니깐요.

 

그 땅을 갖을 수 없다면 그다음으로 좋은 녀석을 고르면 됩니다. 땅 고르기는 이렇게 아주 쉽지만 너무 많은 공식이 존재해서 어렵게 느껴집니다. 내가 선택한 좋은 땅은 다른 사람에게도 좋게 보입니다. 땅을 살 때는 팔 때를 생각해야 합니다.

잘 팔리는 땅이 좋은 땅입니다.